Todo lo que necesitas para la venta de tu farmacia

¿Qué documentación necesito aportar a la hora de la venta de mi farmacia?

La segunda decisión profesional más importante en la vida de un farmacéutico es la venta de su oficina de farmacia (la primera decisión fue comprarla) y, al igual que cuando se compra se tienen en cuenta distintos aspectos (cuánto dinero tengo, apoyo familiar, experiencia profesional para embarcar la nueva aventura) a la hora de vender hay que tener unas consideraciones previas, y “poner la casa en orden”.

Si la farmacia se adquirió mediante compraventa, donación o herencia, hay que tener localizada la Escritura de esa adquisición. Si fue de nueva apertura, el acta de la Consejería de Sanidad sería su título.

Lo mismo ocurre con el local: si es en propiedad, necesitamos la escritura de compraventa, donación o herencia; en el supuesto de que sea en alquiler, lo importante es el contrato de arrendamiento. En este supuesto, la operación se complica un poco más, ya que es necesario estudiar el plazo del arrendamiento durante el que aún tiene vigencia el contrato, si es viable la cesión del mismo o, si por el contrario es necesario negociar un nuevo contrato con la propiedad del local que en la mayoría de los supuestos es lo que va a ocurrir ya que aun cuando el arrendamiento esté vigente y sea viable la cesión a favor de un tercero, lo normal es que ya no quede mucho plazo y sea insuficiente para las necesidades del comprador.

¿Qué debo comprobar en mis títulos de propiedad tanto de adquisición de farmacia como del local?

El nuevo titular de la farmacia, para poder adquirirla, va a necesitar la financiación de una entidad bancaria, quién va a exigir que el contrato de arrendamiento tenga una vigencia mínima de entre 15 y 20 años y derecho de cesión expresamente concedido.

Una vez localizados ambos títulos de propiedad, habrá que realizar también una serie de comprobaciones: que no esté gravado ninguno de los bienes con una hipoteca ni con ninguna otra garantía (prenda, condición resolutoria, etc.) y que en el supuesto de haber sido un bien ganancial, se haya tenido en cuenta en el momento de practicar las operaciones particionales de la herencia de su cónyuge o en caso de divorcio, cuando se liquidó la sociedad de gananciales.

¿Y en las cuentas de mi farmacia?

Las cuentas de la farmacia deben estar saneadas: llevar la contabilidad al día y correctamente, tener todos los impuestos presentados, los libros contables debidamente cumplimentados y, si se tiene obligación, depositados en el registro mercantil.

Por otro lado, el volumen de existencias de la farmacia o stock debe ser acorde con la facturación: lo usual es que sea el 10% de la misma, y hay que procurar que no haya productos con caducidades inferiores a 6 meses, ni productos descatalogados o en mal estado.

En previsión del futuro expediente de autorización de transmisión de la oficina de farmacia ante la Consejería de Sanidad, donde habrá que aportar un plano del local donde se ubica la misma, es recomendable comprobar que no se hayan realizado obras sin la preceptiva autorización administrativa, ya que el plano que hay que aportar debe coincidir con la realidad física del local y, a su vez, con el plano que obre en el archivo de la administración.

Si no coinciden, requerirán al titular de la farmacia que regularice la situación mediante un expediente de modificación, que alargará el proceso de transmisión, por lo que es aconsejable que en este caso este expediente se inicie lo antes posible y de forma previa a poner la farmacia a la venta.

¿Qué ocurre con el personal de la farmacia tras la venta?

El personal de la farmacia también es otro factor que hay que tener en consideración: número empleados, horario que realizan, antigüedad, sueldos, reducciones de jornada por cuidado de menores o mayores, edad, etc. El Estatuto de los trabajadores establece que el cambio de empresario (titular de la farmacia) no puede afectar a los mismos, pero la realidad es que el adquirente de una farmacia no va a querer asumir las antigüedades ni el posible exceso de personal con el que cuente la farmacia. Es habitual que un farmacéutico en su última etapa profesional tenga más personal del que correspondería en consonancia con la facturación al primar la calidad de vida sobre el rendimiento económico, siendo inverso el interés en el adquirente: primará lo económico al haber invertido mucho dinero para comprar la farmacia y, en gran medida, con financiación ajena.

¿Cuál es el orden de preferencia de adquisición que establece la Ley de Ordenación Farmacéutica?

Relacionado con el personal de la farmacia, no nos podemos olvidar del derecho de adquisición preferente que la Ley de Ordenación Farmacéutica de Madrid, y en casi todas las comunidades autónomas, concede por este orden al cónyuge, al hijo, al farmacéutico regente, sustituto y adjunto. Este derecho les otorga la posibilidad de comprar con preferencia y en las mismas condiciones que lo haría un tercero, por lo que, para evitar problemas posteriores, es importante conocer las intenciones de estas personas con derecho preferente de adquisición, ya que si deciden ejercitar ese derecho cuando ya hay un comprador, la operación se puede complicar notablemente.

¿Qué puedo hacer si no encuentro la licencia municipal de actividad de mi farmacia?

Todo negocio debe contar con la licencia municipal de actividad concedida por el ayuntamiento donde se ubique y las oficinas de farmacia también deben cumplir con este requisito.

Una vez que se transmita la farmacia, habrá que comunicar el cambio de titularidad del negocio y, por ende, de la licencia municipal de actividad; para ello es imprescindible aportar el documento que acredita que el transmitente cuenta con esa licencia. En el supuesto de que este documento no se localice, siempre se puede pedir un duplicado a la administración competente.

Una vez analizados todos estos factores, ya se está en disposición de poner la farmacia a la venta, y lo primero es valorar la misma. Para ello se tendrá en cuenta la facturación, el porcentaje de venta libre y de seguro, la ubicación, el horario, el personal, y si se realizan servicios complementarios y, como no, el local: cuántos metros tiene, y sobre todo si es en propiedad y será objeto de transmisión o de alquiler. Porque ésta es otra decisión que debe tomar el transmitente cuando también es el propietario del local: si lo quiere vender conjuntamente con la farmacia, o si por el contrario prefiere conservar la propiedad y alquilarlo al comprador, asegurándose de esta manera una renta mensual.

Otra opción es acordar un arrendamiento con opción a compra: al comprador le interesa mucho porque así no tiene que desembolsar el precio del local en un primer momento, pero se asegura que sí puede optar a esa compra en el plazo que se determine; y al vendedor también le interesa porque si transcurren tres años desde que se vendió la farmacia el local se desafectará de la actividad con lo que la ganancia patrimonial se verá reducida.

Conclusión

Son muchos factores los que se deben de tener en cuenta y analizar de forma previa a la venta de la farmacia para asegurarnos que la operación se va a poder realizar correctamente y de la forma más rápida posible, ya que, como he comentado al inicio, la venta de la farmacia es una de las decisiones más importante en la vida profesional de un farmacéutico, y una de las que más cuesta tomar, pero una vez tomada se quiere ejecutar lo antes posible, por lo que tener todo previsto es fundamental.

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Rosa Blanco
Abogado departamento jurídico y de transmisiones
Orbaneja Abogados