¿Cómo transformar el local de farmacia en una vivienda?

A la hora de poner a la venta la Oficina de Farmacia hay que tener en cuenta muchos factores: facturación, empleados, y cómo no, el local. Nos tenemos que plantear si queremos vender el local junto con la Oficina de Farmacia, o bien queremos mantener la propiedad suscribiendo un contrato de arrendamiento, o vender, pero no de forma inmediata, por lo que se le concedería al comprador una opción a compra para un plazo determinado. De cualquier modo, transformar el local de farmacia en una vivienda será una de las opciones.

Otro supuesto que se nos puede plantear, es que la Oficina de Farmacia este ubicada en una zona poco comercial y la facturación de la misma sea más bien baja, por lo que se vendería como “una licencia”, según el lenguaje coloquial, sin que dicha operación lleve aparejada la transmisión de la disponibilidad jurídica del local: ni compraventa, ni contrato de arrendamiento, ni opción a compra; el nuevo titular adquiere la Oficina de Farmacia para trasladarla a una nueva ubicación en un nuevo local, y el local actual se quedaría vacío.

Esto es habitual cuando la Oficina de Farmacia tiene una facturación baja sin perspectivas de aumentar la misma con una gestión diferente, y ello es así porque la zona no es comercial o no tiene suficiente población o el local esta ubicado en una situación poco visible, con poco paso, o con dificultades de acceso. En este ultimo supuesto, si el local se queda vacío como consecuencia del traslado de la Oficina de Farmacia, es difícil que se pueda instalar otro negocio en el referido local, por lo que habría que plantearse la opción de transformar el local de farmacia en una vivienda, que siempre podría ser objeto tanto de venta como de arrendamiento y así rentabilizar esa propiedad, lo que no ocurriría si el local se mantuviera inactivo.

Lo primero que habría que hacer para proceder a ese cambio es comprobar de forma previa si se cumplen los requisitos para que sea viable el cambio:

• El local tiene que tener una superficie mínima de 25 metros cuadrados útiles.
• La altura debe ser de 2,50 metros al menos en el 75% de la superficie, y en el resto de 2,20 metros.
• Es preferible que no tenga más de 12 metros de fondo.
• Debe tener 3 metros de fachada y 2,70 en el interior.
• Las entreplantas en muchos supuestos no se admiten, al no contar la superficie de altura.
• La vivienda debe tener comedor, cocina, dormitorio y baño, aunque las tres primeras estancias podrán estar concentradas en un único espacio.
• La cocina debe estar equipada con una campana extractora de humos con salida al exterior.
• Las estancias deben contar con ventilación al menos un 8% y luz natural un 12%.
• El baño debe disponer de extracción forzada.

Para estar seguro de que se cumplen con los requisitos necesarios para proceder al cambio de uso de la finca, se puede solicitar al Ayuntamiento un Informe de Compatibilidad Urbanística, que cuesta entre 20 – 60 € dependiendo el ayuntamiento, y se obtiene en el plazo de 15-30 días.

Una vez que se ha obtenido el Informe favorable, el siguiente paso es solicitar nuevamente al Ayuntamiento la Licencia de Obras, junto con todos los informes, planos y documentación que se requieran para ello, y para lo que se tendrá que contar con profesionales cualificados (arquitectos, aparejadores, etc…).

Al finalizar la obra, de forma previa al final de procedimiento, hay que realizar la Declaración de Alteración Catastral, para dejar constancia en el catastro del cambio de uso llevado a cabo, y que nos permitirá solicitar la Licencia de Primera Ocupación, que irá acompañado del Certificado Final de Obras.

¿Está pensando en transformar el local de farmacia en una vivienda?, ¿Tiene dudas sobre los requisitos que hay que cumplir?, ¿Este trámite es habitual actualmente?

Si desea más información sobre donar la farmacia o sobre cualquier otra cuestión que le pueda surgir, póngase en contacto con nosotros en el teléfono 91 445 48 54 o bien puede remitirnos un correo electrónico a la siguiente dirección rblanco@orbaneja.com

Rosa Blanco Cuevas

Departamento Jurídico de Orbaneja Abogados