¿se puede aplicar la exención por reinversión en la vivienda habitual si se alquilan habitaciones?
Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares abre una vía de interés para aquellos propietarios que, residiendo en su vivienda habitual, hayan alquilado alguna de sus habitaciones.
El pasado 10 de junio de 2026, el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares dictó una sentencia que contradice el criterio estricto que venía manteniendo la Agencia Tributaria y permite aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, aunque el propietario hubiera tenido alquiladas habitaciones dentro del propio inmueble.
¿En qué consiste esta exención?
Conviene recordar que la normativa permite no tributar por la ganancia obtenida con la venta de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se destina a adquirir una nueva vivienda en la que residir.
Para aplicar este beneficio, Hacienda exige haber residido en la vivienda durante tres años consecutivos antes de su venta y adquirir la nueva vivienda dentro del plazo de dos años, anteriores o posteriores a la transmisión.
Hasta ahora, la Agencia Tributaria venía negando este beneficio fiscal cuando el propietario había alquilado una parte de su vivienda, al entender que el inmueble perdía por ello su condición de vivienda habitual.
¿Qué ha dicho el Tribunal?
El caso analizado corresponde a un contribuyente que vendió su vivienda en 2017 después de haber alquilado una habitación por temporadas.
El propietario había declarado correctamente los ingresos obtenidos por dicho alquiler. Sin embargo, tanto Hacienda como el Tribunal Económico-Administrativo le denegaron la exención correspondiente a la ganancia obtenida con la venta.
El Tribunal Superior de Justicia ha dado ahora la razón al contribuyente, apoyándose fundamentalmente en tres argumentos:
1. El alquiler de habitaciones es compatible con la residencia habitual
El hecho de alquilar una o varias habitaciones no impide, por sí mismo, que el propietario continúe teniendo en ese inmueble su residencia principal.
2. Hacienda debe acreditar que el propietario no reside en la vivienda
La Administración no puede negar automáticamente la exención por el simple hecho de existir un alquiler de habitaciones. Debe demostrar que el contribuyente residía realmente en otro lugar.
3. Los consumos de la vivienda pueden acreditar la residencia
En el caso analizado, el consumo estable de agua y electricidad durante los meses de invierno sirvió para demostrar que el propietario habitaba la vivienda de forma permanente
Una sentencia favorable, pero con cautela
La resolución es relevante para aquellos contribuyentes que se encuentren en situaciones similares, pero debe tenerse en cuenta que no supone un cambio automático del criterio de Hacienda.
Se trata de una sentencia de un Tribunal Superior de Justicia y no del Tribunal Supremo. Por ello, no establece jurisprudencia general ni vincula al resto de los tribunales españoles cuando se trata de interpretar normas de ámbito nacional, como ocurre en materia tributaria.
No obstante, la sentencia sí constituye un precedente judicial que puede resultar de utilidad para la defensa de otros contribuyentes y podría utilizarse, entre otros argumentos, para tratar de evitar una eventual sanción de Hacienda basándose en la existencia de una interpretación razonable de la norma.
En conclusión
El alquiler de una habitación no significa necesariamente que una vivienda deje de ser la residencia habitual de su propietario.
Esta sentencia abre una vía favorable para aquellos contribuyentes a quienes Hacienda pudiera negar la exención por reinversión únicamente por haber alquilado parte de su vivienda. Sin embargo, al no existir todavía un criterio general vinculante, cada situación deberá analizarse atendiendo a sus circunstancias concretas y a las pruebas que permitan acreditar la residencia habitual en el inmueble.
