Arrendamientos de locales en tiempos de COVID-19

¿CÓMO AFECTA EL REAL DECRETO-LEY 15/2020 A LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES?

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, por fin adopta medidas encaminadas a paliar los efectos económicos de esta crisis para los arrendatarios de locales de negocios, aunque siguen siendo insuficientes.

Estas medidas van dirigidas a autónomos y pymes que tengan inmuebles arrendados para su actividad, habiendo quedado la misma suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma, o no estando suspendida, su facturación se haya visto reducida en el mes natural inmediatamente anterior al menos en un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

A Empresas y Grandes Tenedores

En el supuesto de que la parte arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados), el arrendatario le podrá solicitar una moratoria en le pago de la renta, que deberá aceptar el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

¿Cuánto tiempo durará la moratoria?

Dicha moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Cuando el arrendador no tenga la consideración anterior, el arrendatario le podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

La fianza

La norma prevé que las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en la Ley de Arrendamiento Urbanos, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Lo que no se menciona la norma es que la Disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamiento Urbanos establece la posibilidad de que las comunidades autónomas puedan establecer la obligación de que los arrendadores depositen el importe de la fianza a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Por lo tanto, muchos arrendadores no tendrán en su poder esas cantidades para compensar con las rentas impagadas como consecuencia del COVID-19.


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