El valor de referencia del Catastro, ¿para qué sirve?

El valor de referencia del Catastro (VRC) es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble. El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral y tiene que ser individualizado.

Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

¿Qué consecuencias tiene el valor de referencia del Catastro?

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se emplean factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación.

No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

En principio entendemos que no afecta al IRPF porque no lo ha modificado pero entonces ¿qué pasa con el valor de adquisición o transmisión de los artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF a la hora de calcular la Ganancia Patrimonial? ¿Qué valor se imputa: el del valor de referencia o el de adquisición o transmisión siendo este último mayor que el de referencia? Es coherente pensar que este valor será el valor de referencia porque es el que rige en el ITP o en el ISD por un principio lógico de coherencia, ya que parece  razonable  que la valoración previa de un bien realizada por un Órgano de la Administración, vincule a todos los efectos respecto a los tributos de las demás Administraciones competentes.

El valor de referencia de los inmuebles urbanos se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible al ITP y AJD, y al ISD. No estará protegido, como si lo está el valor catastral, y se publicará de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

Asimismo, este valor de referencia de los inmuebles se determinará por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad realizadas el año anterior, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro. Por lo que se puede dar la singularidad de que se produzca una bajada de precios en el mercado por alguna circunstancia y el contribuyente tenga que tributar teniendo en cuenta el valor del año anterior que es el que figura con VRC.

Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas. Esto el día de mañana, será un foco de conflicto y de lucha  contra la administración, pues :  ¿ qué ocurre cuando se trata de inmuebles muy singulares que no tienen producto representativo que tomar como referencia? Sirva como ejemplo la venta de un castillo medieval en una pequeña localidad o una cementera única en su provincia…

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral. Aquí nos preguntamos ¿cómo puede conocer el Catastro el estado de conservación de un inmueble sin visitarlo?

En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.

Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro. En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.

La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro a partir de 2022.

Además, los titulares catastrales podrán obtener un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación.

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