Impuestos por vender una Farmacia

Impuestos por vender una farmacia ¿Cuáles tenemos que pagar?

Cuando pensamos en vender nuestra oficina de farmacia, iniciamos un camino que no siempre ha sido fácil de tomar, pues intervienen factores tanto personales como empresariales que culminarán con la declaración de dicha venta en nuestro Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

Es por ello que se hace necesario tener muy claro y conocer de antemano las consecuencias fiscales que se originan para poder realizar una adecuada planificación fiscal, pues el impacto de la tributación por la ganancia patrimonial obtenida podría ser inferior por la aplicación de incentivos fiscales que pueden minorar nuestra tributación fiscal.

Pues bien, en este artículo nos vamos a centrar en las consecuencias fiscales para el transmitente de una oficina de farmacia a título oneroso, es decir, por compraventa, siendo el principal impuesto que debe soportar el vendedor el del IRPF como ganancia patrimonial.

La transmisión de una oficina de farmacia genera una ganancia patrimonial (art.33.1 Ley 35/2006 IRPF) en la base imponible del ahorro para el transmitente, por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, siempre que el resultado entre ambos valores sea positivo.

¿Qué entendemos por valor de transmisión?

Por valor de transmisión se entenderá al importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado (art. 35.2 Ley 35/2006 IRPF), del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el transmitente.

Este importe real de enajenación vendrá determinado por el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, es decir, si existiese una tasación superior sobre la oficina de farmacia, se tendrá en cuenta dicha tasación.

En cuanto al valor de adquisición estará formado por el valor real que dicha adquisición de la oficina de farmacia se hubiera efectuado (art. 35.1 Ley 35/2006 IRPF) menos las amortizaciones fiscalmente deducibles (computándose en todo caso las amortizaciones mínimas) más el valor residual de los bienes de inversión y mejoras realizadas pendientes de amortizar a la fecha de la venta y más los gastos y tributos inherentes a la adquisición.

¿Cuál sería el importe de la ganancia patrimonial?

Ejemplo: Titular de oficina de farmacia que transmite la oficina de farmacia (Fondo de Comercio, mobiliario y enseres) en el ejercicio 2019 por un importe de 1.200.000 euros y teniendo unos gastos inherentes a la transmisión de 10.000,00 euros. La farmacia se adquirió por compra- venta por un importe de 650.000 euros (Fondo de comercio mobiliario y enseres) en el ejercicio 2002. De dicho importe de adquisición me he amortizado fiscalmente los 650.000,00 euros, y a lo largo de estos años he invertido en inmovilizados materiales (mobiliario, ordenadores, aire acondicionado e instalaciones luminosas) en la Oficina de Farmacia por un importe de 45.000,00 euros de los cuales a la fecha de la venta me quedaba por amortizar fiscalmente 12.500,00 euros.

TABLA 1
Valor de la adquisición 650.000 €
Amortización valor de la adquisición -650.000 €
Bienes de inversión 45.000 €
Amortización bienes de inversión -32.000 €
TOTAL valor de la adquisición 12.500 €
Valor de transmisión 1.200.000 €
Gastos intereses a la transmisión -10.000 €
TOTAL valor de transmisión 1.190.000 €
Total valor de transmisión 1.190.000 €
Total valor de adquisición -12.500 €
TOTAL ganancia patrimonial 1.177.500 €

 

Una vez que hemos obtenido el importe de la ganancia patrimonial generada en esta operación de 1.177.500,00 euros, ésta debe tributar en el IRPF como ganancia patrimonial en la Base liquidable del Ahorro siendo sus tipos de gravamen para el ejercicio 2019 de:

TABLA 2
Base liquidable Tipo
Hasta 6.000 € 19%
De 6.000 € a 50.000 € 21%
A partir de 50.000 € 23%

 

En función de estos tipos de gravamen, la cuota íntegra a ingresar por dicha operación sería de 269.705,00 euros. Si analizamos la operación, el líquido que nos queda después de pagar gastos e impuestos sería de 920.295,00 euros.

Por otra parte, es muy importante tener en cuenta que la tributación de la transmisión de la oficina de farmacia requiere distinguir entre existencias y elementos del inmovilizado. Por lo que respecta a las existencias, éstas no forman parte del cálculo de la ganancia patrimonial, si no que su transmisión supondrá la obtención de un rendimiento íntegro de la actividad económica.

¿Cuándo tributará la ganancia patrimonial de la venta de mi farmacia?

Dicha ganancia patrimonial se tributará en la declaración del IRPF del año siguiente al que se realice la transmisión, es decir, si transmito la oficina de farmacia en el año 2019, yo lo declararé en mi IRPF ejercicio 2019 que se presenta entre abril y junio 2020.

La exención por reinversión en renta vitalicia es uno de los principales mecanismos que a día de hoy tenemos al alcance de la mano para poder minorar la tributación del IRPF por la transmisión de nuestra oficina de farmacia.

Esta exención regulada en el artículo 38.3 Ley 35/2006 IRPF, tiene como objetivo la de fomentar el ahorro a largo plazo, y puede suponer un ahorro fiscal considerable para, entre otros, aquellos farmacéuticos que transmitan la oficina de farmacia. Así, estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión por contribuyentes mayores de 65 años de elementos patrimoniales (entre los que se incluyen los afectos a actividades económicas) siempre que el importe total obtenido en la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor hasta un máximo de aportación de 240.000 euros.

¿Qué requisitos deben cumplirse para la aplicación de la exención por reinversión en renta vitalicia?

Los requisitos que deben cumplirse para la aplicación de esta exención son los siguientes:

  1. El contrato de renta vitalicia debe suscribirse entre el contribuyente (beneficiario) y una entidad aseguradora, pudiendo establecerse mecanismos de reversión o períodos ciertos de prestación o fórmulas de contraseguro en caso de fallecimiento una vez constituida la misma.
  2. La renta vitalicia debe constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial, debe tener una periodicidad inferior o igual al año, comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución, y el importe anual de las rentas no puede variar en más de un 5% respecto del año anterior.
  3. El contribuyente debe comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por la transmisión de elementos patrimoniales.
  4. La cantidad a reinvertir que podrá acogerse a la exención tendrá el límite de 240.000,00 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

IIVTNU

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es otro de los principales impuestos (a nivel local) que debe hacer frente el titular de una oficina de farmacia cuando transmite el local donde se desarrolla dicha actividad. Es un impuesto directo y objetivo que grava el incremento del valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana que se genera durante el período en el que pertenece al transmitente y que se pone de manifiesto en el momento de su transmisión. Basta con que sea titular de un terreno de naturaleza urbana para asociar un incremento de valor del terreno sometido a tributación.

Constituye el hecho imponible de este impuesto la obtención de un incremento de valor o plusvalía experimentado por los terrenos de naturaleza urbana o por los terrenos integrados en los bienes inmuebles de características especiales a efectos, en ambos casos, del IBI, que se ponga de manifiesto como consecuencia de:

  • La transmisión de su propiedad por cualquier título.
  • La constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre dichos terrenos.

¿Quién fija los coeficientes cuya aplicación determina el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión?

Hasta el momento, la base imponible del impuesto se determina aplicando al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, unos coeficientes fijados por el Ayuntamiento en función del periodo de tenencia del inmueble.

Desde el año 2017 se han venido sucediendo distintos pronunciamientos del Tribunal Constitucional declarando inconstitucional tanto la realización de este hecho imponible como el sistema de cálculo de la base imponible, pues grava el aumento del valor del inmueble que tiene lugar con el transcurso del tiempo y que en tiempo de crisis ha supuesto un verdadero incremento de valor presunto sin tener en cuenta la posibilidad real de que el inmueble no se revaloriza sino que se devalúa, manteniéndose una forma de cuantificación de la base imponible que integra una auténtica ficción legal en la que el incremento se produce siempre y en todo caso, y en cualquier transmisión sujeta.

Por lo tanto, los contribuyentes no tendrán que pagar el impuesto de plusvalía municipal cuando hayan registrado pérdidas en la venta de un inmueble. Por último y respecto al Impuesto sobre el valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP AJD), la transmisión total del patrimonio empresarial no está sujeta al IVA ni al Impuesto de Transmisiones.

IVA

La transmisión de una oficina de farmacia al completo (fondo de comercio, local, mobiliario, medicamentos, mercancías etc.) a un adquiriente que continúe con la actividad anterior no está sujeta al IVA ni tampoco al ITP, excepto el local que lo estaría al ITP.

Hay que tener en cuenta que el artículo 7 de la ley de IVA (referido a la no sujeción cuando se trans- mite un patrimonio empresarial) ha sido modificado para sustituir el concepto de “totalidad del patrimonio empresarial” por el concepto de “unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios”. La Dirección General de Tributos se ha pronunciado sobre este nuevo concepto de “unidad económica” estableciendo, entre otras, en Consulta Vinculante V1843/11, de 21 de julio de 2011, lo siguiente:

CONSULTA V1843/11

En el caso descrito en la consulta, se transmite la totalidad de los activos y pasivos que forman parte de la actividad empresarial, a excepción del inmueble en que se desarrolla la misma. Según la información que se desprende del escrito de consulta, el hecho de que no se transmita el local no desvirtúa necesariamente la consideración del conjunto de bienes transmitidos como una unidad económica autónoma, ya que la actividad puede seguir desarrollándose en su antigua ubicación, en régimen de alquiler, o mediante el traslado de la misma a un nuevo local”

Por tanto, la transmisión de una oficina de farmacia sin incluir el local, también se considera una operación no sujeta al IVA.

Por el contrario, sí está sujeta al IVA una transmisión que no sea de la totalidad del activo empresa- rial, por ejemplo, si se transmite un porcentaje de la farmacia. En este caso, aunque se pague el IVA, las farmacias están sujetas al Régimen del Recargo de Equivalencia, por lo que se integrará este impuesto en el valor de transmisión, pero el transmitente no tendrá que ingresarlo en Hacienda.

También habrá que abonar IVA e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se transmiten meramente bienes (por ejemplo, las existencias o el local).

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Jose María Cobo
Abogado y Asesor fiscal
Coordinador del Área Fiscal-contable Orbaneja Abogados