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Te explicamos qué es la hipoteca inversa

La hipoteca inversa, ¿qué es?

Últimamente hemos oído hablar de la hipoteca inversa. Algunos clientes nos han preguntado qué es y si les conviene fiscal y económicamente. A continuación te lo explicamos.

El Banco de España define la hipoteca inversa como un crédito con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual. Aunque también se aplica sobre otras viviendas, las ventajas o beneficios fiscales serían menores como veremos más adelante. El préstamo puede concederse de una sola vez o periódicamente. Puede ser concederse a personas mayores de 65 años, que tengan discapacidad superior al 33 % o sean dependientes. Además, su devolución  no es exigible hasta el momento de su fallecimiento. Al revés que en una hipoteca normal, la deuda no disminuye con el tiempo, sino que aumenta hasta que un tercero (heredero del inmueble) opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad.

El desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permiten a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

Requisitos para recibirla

  1. Que el solicitante y los beneficiarios designados tengan o superen los 65 años. También es válido para personas afectadas de dependencia o personas a las que se les reconozca un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
  2. Que el deudor disponga del importe del préstamo disposiciones periódicas o únicas.
  3. Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario. Si se estipula en el contrato, también tendrá validez hasta que fallezca el último de los beneficiarios,
  4. Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Además, estas hipotecas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que a las entidades aseguradoras imponga su normativa sectorial.

Las entidades que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a quien solicite este producto. Además, deberán tener en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Para prestar este asesoramiento, las entidades deberán regirse  a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda.

¿Qué pasa cuando finaliza la hipoteca inversa?

Al fallecimiento del deudor hipotecario, sus herederos podrán cancelar el préstamo en el plazo estipulado abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos. A esto deberán sumar sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación. La entidad bancaria puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo si el inmueble es transmitido por el titular, a no ser que se proceda a la sustitución de la garantía.

Cuando el préstamo llegue a su fin por el fallecimiento y los herederos decidan no reembolsar los débitos vencidos con sus intereses, la entidad sólo podrá cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

También pueden concederse hipotecas inversas sobre otros inmuebles distintos de la vivienda habitual. En el caso de la farmacia no se les aplica los beneficios regulados para esta figura en el ITP y AJD. Tampoco en los honorarios notariales, ni en los registrales, así como tampoco los beneficios en la declaración de la renta.

En el IRPF, las cantidades percibidas por este tipo de operación no están sujetas y no hay que tributar por ellas, siempre que se lleven a cabo teniendo en cuenta la regulación expuesta anteriormente. Es decir, que recaigan sobre la vivienda habitual del contribuyente y que sean para asistir a las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia, de acuerdo con la disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En resumen, la hipoteca inversa es conveniente para los mayores de 65 años cuya pensión no cubre sus necesidades vitales o necesitan un plus económico por su discapacidad o minusvalía. De este modo, pueden hacer líquidos los ahorros invertidos en su inmueble sin necesidad de desprenderse de ese bien.

¿Qué requisitos se deben cumplir para obtener la hipoteca inversa?, ¿Fiscalmente me conviene?

Si desea más información sobre estas cuestiones, póngase en contacto con nosotros en el teléfono 91 445 48 54 o bien puede remitirnos un correo electrónico a la siguiente dirección abogados@orbaneja.com.

Estíbaliz Sánchez Marcén

Departamento Fiscal de Orbaneja Abogados

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