Novedades que afectan al alquiler de tu farmacia

¿Cuáles son las últimas normas aprobadas por el gobierno que regulan el precio del alquiler de la vivienda? ¿Afectan al alquiler de tu farmacia?

Justo antes de las elecciones, el gobierno de Pedro Sánchez aprobó dos normas, que pasaron sin pena ni gloria pero que actualmente están en vigor desde mediados de marzo de 2019. Averigua si afectan al alquiler de tu farmacia en el siguiente artículo.

Se trata de estas normas:

Las dos normas tratan cosas diferentes pero en el fondo giran en torno a lo mismo: la regulación cada vez más controlada por parte del gobierno para asegurar que todo el mundo tenga acceso en mayor o menor medida a una vivienda digna, favoreciendo entre otras cosas el control de los precios de los alquileres así como la mayor transparencia en la concesión de préstamos relacionados con la adquisición de viviendas

Se trata de un real decreto que ha entrado en vigor el 6 de marzo de 2019.

Lo que busca es proteger a los arrendatarios de las viviendas habituales debido a la enorme especulación que han experimentado los precios de los alquileres en los últimos 3 años. En algunos puntos de España se ha incluso llegado a duplicar, pero de media, se ha incrementado un 155 en los últimos 3 años.

Por otra parte España es un país como muy poca vivienda social si comparamos con otros países de Europa, y todavía menos es la abundancia del denominado alquiler social.

Estas son las medidas destacadas que pueden afectar al alquiler de tu farmacia:

  1. PLAZO:

    Destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se recuperan los plazos que había antes de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se ha estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado.

    1. Prórroga obligatoria: 5 años para arrendadores personas físicas, 7 para arrendadores personas jurídicas.
    2. Prórroga tácita: 3 años en ambos casos. Si no se desea continuar, se comunicará con 4 meses de antelación en el caso del arrendador, 2 en el caso del arrendatario.
    3. Casos especiales: Ocupación de la vivienda antes del transcurso de 5 años si se pone expresamente en contrato que va a ser ocupada para destinarla a vivienda permanente para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge.
  2. FIANZA Y GARANTÍAS ADICIONALES:

    • Fianza: será OBLIGATORIA de 1 mes (vivienda); 2 meses (uso distinto de vivienda). No se puede actualizar en los 5 o 7 primeros años de contrato. Para su actualización rige lo mismo que se haya pactado para la actualización de las mensualidades pactadas.
    • Garantías adicionales: como máximo 2 meses más de mensualidad (salvo contratos de larga duración).
  3. CONTROL PRECIOS ALQUILER:

    Se establece la creación de índices de referencia del precio de alquiler de vivienda, así como se recoge la posibilidad de crear índices de referencia  autonómica. Se le da un plazo a la Administración General del Estado de 8 meses para que lo elabore.

  4. ACTUALIZACIÓN PRECIO RENTA:

    • Sólo se podrá aplicar cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.
    • A falta de pacto expreso, no se puede actualizar la renta.
    • En todo caso la actualización no podrá superar el resultado de aplicar la variación porcentual por el IPC.
  5. EXCLUSIONES:

    La presente Ley no afecta a las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que éstas deben ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística. Tampoco afecta a las viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, a los que se aplicará el Título II de esta ley así como el Código Civil de forma supletoria.

  6. VIVIENDA DE USO TURÍSTICO:

    Ojo que las comunidades de propietarios podrán limitar o condicionar el ejercicio de dicha actividad o incluso establecer cuotas especiales o incremento de gastos para estas viviendas.

  7. OBRAS DE ACCESIBILIDAD:

    Las comunidades de propietarios tienen un plazo de 3 años para destinar el 10% de su presupuesto anual ordinario a un fondo de reserva para la realización de obras de mejora de la accesibilidad.

  8. DESAHUCIO:

    Una de las grandes modificaciones de esta ley es en materia de desahucio. Incorpora en concreto 2 modificaciones importantes:

    • Deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos del lanzamiento.
    • Introduce un nuevo trámite de comunicación a los servicios sociales. Además en el caso de que afecte a hogares vulnerables, la determinación de vulnerabilidad implicará la suspensión del procedimiento hasta que los servicios sociales adopten las medidas oportunas por un plazo máximo de 1 mes, o de hasta 3 si se trata de un arrendador  persona jurídica.
  9. MODIFICACIONES IBI: 

    1. Se exceptúa de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
    2. Se modifica la regulación del recargo previsto para inmuebles desocupados de forma permanente mediante su remisión a la normativa sectorial de vivienda estatal o  autonómica.
    3. Se crea una bonificación de un 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica a la que pueden acogerse las viviendas en régimen de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en los que la renta esté limitada por alguna norma.
  10. MODIFICACIONES ITPAJD:

    Para favorecer además el alquiler de viviendas se ha de favorecer y crear un clima de fiscalidad amable a fin de facilitar a los ciudadanos mayor acceso a las mismas porque si no nadie estará interesado en alquilar su vivienda. Así se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda. Estarán exentos del pago de impuesto los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

  11. GASTOS ALQUILER:

    Rige la libertad de pacto, hay que ponerlo por escrito, esto y el importe anual que supone dicho gastos y sólo se puede subir anualmente.

    • Limita las subidas anuales de los precios al incremento del IPC para todos los contratos nuevos durante la duración del contrato firmado.
    • Amplía a cinco años la prórroga de su duración frente a los tres actuales.
    • También se mejora la exclusión de la vivienda de uso turístico.
    • Se incluye la elaboración de un sistema estatal de índices de referencia a las viviendas. Se elimina la obligación de que el inquilino repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales.
    • Se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales.

¿POR QUÉ SE APRUEBA ESTA LEY?

La entrada en vigor de esta Ley se ha producido el pasado 16 de junio de 2019, y viene a cumplir un mandato exigido por una Directiva de carácter europeo de 4 de febrero de 2014. Su finalidad es potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos relacionados con la adquisición de bienes inmuebles. La crisis financiera ha dejado por el camino muchos damnificados y ha puesto en la calle a mucha gente.

¿A QUE PRÉSTAMOS SE APLICA?

La Ley no se aplica a todos los préstamos hipotecarios: solo a aquellos en que el prestatario -o el fiador o garante- sea persona física (aunque actúe como empresario) y que además recaiga sobre un inmueble residencial (incluyéndose garajes y trasteros con función doméstica). Es importante destacar este punto, ya que no sólo va a afectar a transacciones que sean en relación a una pura adquisición de bienes inmuebles sino a aquellas en las que por ejemplo se hipoteque un inmueble como consecuencia de la adquisición de una farmacia.

Además, las normas se aplicarán no solo a las operaciones de préstamo sino también a las novaciones y subrogaciones.

FASE PRECONTRACTUAL:

Para garantizar que el día que se vaya a firmar el préstamo hipotecario se conoce todo, la presente Ley introduce varias modificaciones en los que se conoce como fase precontractual. La Ley incluso va más allá de lo que manda la normativa europea y atribuye al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, para que firme sólo si entiende y está seguro de lo que está firmando y a qué se está comprometiendo.

FASE DE ELABORACIÓN:

En la fase de elaboración del préstamo, esta ley insiste mucho en la capacitación que han de tener las personas que analizan si se concede o no dicho préstamo, prohíbe las ventas vinculadas, evitando incentivos adversos, así como regula los préstamos en moneda extranjera de forma más transparente.

FASE DE RESOLUCIÓN:

En la fase de resolución del préstamo, facilita el derecho del prestatario a rembolsar todo o parte de préstamo con carácter general, sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Sólo se satisfará la pérdida cuando la resolución se produzca dentro de los primeros 20 años de vigencia del contrato.

¿Cuáles son las medidas anti-abuso? ¿Afectan al alquiler de tu farmacia?

  1. GASTOS DEL PRÉSTAMO:

    con anterioridad a la ley la mayor parte de los gastos los pagaba el prestatario. Con la nueva Ley se establece un reparto más justo y equitativo de los gastos.

    1. Prestamista pagará (banco):
      • Notaría.
      • Registro.
      • Gestoría.
      • Impuesto AJD.
    2. Prestatario pagará:
      • Tasación del inmueble.
      • Copias que solicite adicionales a la copia simple que ya le da el notario de forma gratuita.
  2. AMORTIZACIONES TOTALES O PARCIALES DEL PRÉSTAMO:

    • Preaviso por parte del prestatario: 1 mes.
    • Comisión: Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato.
      • Préstamo a tipo de interés variable: 0,25% durante los 3 primeros años; 0,15% durante los 5 primeros. Después de esos plazos no se podrá cobrar nada.
      • Préstamo a tipo de interés fijo: 2% durante los 10 primeros años; 1,5% después. En todo caso solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco. Se establece una comisión máxima del 0,15% en caso de cambio de interés variable a fijo.
  3. VENCIMIENTO ANTICIPADO:

    Se establece una nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes. Sólo se podrán declarar vencidos los préstamos por parte del banco cuando se hubiera dejado de pagar el 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. El prestamista tiene que reclamar el pago y ofrecer el plazo de un mes antes de declarar vencido el préstamo.

¿Cuáles son las medidas Pro-Transparencia?

  • CLÁUSULAS SUELO:

    Tras la polémica de las sucesivas sentencias quedan prohibidas.

  • FASE PRECONTRACTUAL:

    Esta medida ha supuesto muchos quebraderos de cabeza para los bancos que tendrán la obligación de que todo esté muy claro con días de antelación a la firma. Como mínimo con 10 días naturales de antelación. De esta forma se evita la tradicional escena en la que el banco presiona en la notaría al prestatario para que acepte las condiciones y firme o si no, no se le concede el préstamo. Con esa antelación, se pondrá a disposición del potencial prestatario una FICHA EUROPEA DE INFORMACIÓN NORMALIZADA (FEIN), que es al mismo tiempo una oferta vinculante. Lo más novedoso de esta ficha es que recoge diferentes escenarios de subidas de interés para que el prestatario entienda que si vienen mal dadas qué es lo que va a tener que pagar.

  • FIRMA:

    El notario deberá ser elegido por el cliente. El notario tiene que demostrar que ha prestado ese asesoramiento precontractual de forma efectiva. Todas estas medidas no sólo imponen obligaciones a los bancos, sino también al propio deudor, porque ha de pasar antes por el notario del día de la firma definitiva. Pasamos por tanto de ir una vez al notario a ir dos de forma obligatoria.

  • LLEVARSE LA HIPOTECA A OTRO BANCO:

La nueva Ley no permite ya al primer Banco enervar la subrogación igualando o mejorando las nuevas condiciones ofrecidas: simplemente se le da un plazo de 15 días para que se ponga de acuerdo con su cliente, pero si no hay novación el deudor es libre para irse. También ha desaparecido la obligación de subrogarse en todas las obligaciones que tuviera el deudor con la misma entidad.

  • PRODUCTOS BANCARIOS ACCESORIOS:

    Quedan prohibidas las prácticas de ventas vinculadas de préstamos, con las excepciones previstas en la ley. Prohíbe, por tanto, con carácter general, las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado.

  • REGISTRO PÚBLICO:

    Resaltar el establecimiento en el Banco de España de un único registro público. Así, los órganos competentes para la imposición de las sanciones comunicarán trimestralmente de forma telemática aquellas sanciones que en el trimestre inmediatamente anterior hayan devenido firmes.

  • VENCIMIENTO ANTICIPADO:

Esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera éste suspendido o no.

¿En que me afectan estos cambios en la normativa? ¿Tengo que aplicar cambios al contrado de alquiler de mi farmacia?

Si desea más información sobre este asunto o sobre cualquier otra cuestión que le pueda surgir, póngase en contacto con nosotros en el teléfono 91 445 48 54 o bien puede remitirnos un correo electrónico a la siguiente dirección abogados@orbaneja.com.

Blanca de Eugenio
Abogado
Gerente de Orbaneja Abogados