Últimas novedades en materia de vivienda y alquiler

El pasado mes de marzo el Gobierno aprobó dos normas cuya finalidad es asegurar que todo el mundo tenga acceso en mayor o menor medida a una vivienda y alquiler dignos, favoreciendo entre otras cosas el control de los precios de los alquileres así como la mayor transparencia en la concesión de préstamos relacionados con la adquisición de viviendas.

Las nuevas medidas en materia de alquiler, están recogidas en el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en vigor desde el 6 de marzo de 2019. Por otro lado, las medidas en materia de compra de inmuebles y préstamos hipotecarios están recogidas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de créditos inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019.

NUEVAS MEDIDAS ALQUILER:

– Se amplían los plazos de la prórroga obligatoria y tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se ha estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado.

Se distinguen:

Prórroga obligatoria: 5 años para arrendadores personas físicas, 7 para arrendadores personas jurídicas.

Prórroga tácita: 3 años en ambos casos. Si no se desea continuar, se comunicará con 4 meses de antelación en el caso del arrendador, 2 en el caso del arrendatario.

En relación con estas dos prórrogas no queremos dejar de indicar la posibilidad de que se haya producido un vacío legal en este Real Decreto Ley sobre alquileres. Decimos esto porque dicha norma posibilita aumentar “sin límite” las garantías en los contratos de más de cinco años si el arrendador es una persona física, o de más de siete años si es una persona jurídica. Este vacío legal se encuentra en el artículo 36, concretamente en el punto 5, que regula la posibilidad de aumentar la duración de los alquileres con efectos inmediatos sobre los propietarios e inquilinos, cuando dispone que “Al arrendador persona física o jurídica no debería importarle mucho aumentar la duración, dado que al estar obligado a permitir al inquilino prorrogar el contrato hasta cumplir cinco años, siete en personas jurídicas, el cumplimiento de otro año más, le posibilitaría el poder exigir mayores garantías a los inquilinos, y así tener cubierto mucho mejor el riesgo de los alquileres“.

1- Casos especiales. Ocupación de la vivienda antes del transcurso de 5 años si se pone expresamente en contrato que va a ser ocupada para destinarla a vivienda permanente para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge.

2- La fianza será obligatoria de 1 mes en el caso de inmuebles alquilados para vivienda y de 2 meses cuando el inmueble alquilado es de uso distinto de vivienda. No se puede actualizar en los 5 o 7 primeros años de contrato. Para su actualización rige lo mismo que se haya pactado para la actualización de las mensualidades pactadas.

Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que se pueden exigir al arrendatario, a través de depósito o de aval bancario, salvo contratos de larga duración.

3- Se establece la creación de índices de referencia del precio de alquiler de vivienda, y se recoge la posibilidad de crear índices de referencia autonómica. La Administración General del Estado tiene 8 meses para elaborarlo.

4- Se podrá aplicar, solamente, cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato; A falta de pacto expreso, no se puede actualizar la renta y en todo caso la actualización no podrá superar el resultado de aplicar la variación porcentual por el IPC.

5- Las nuevas medidas no afectan a las viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, a los que se aplicará el Título II del presente RDLey así como el Código Civil de forma supletoria.

6- En cuanto a las viviendas de uso turístico esta nueva normativa no les afecta y se suprime la limitación de que debían ser comercializadas a través de canales de oferta turística. Además, a partir de ahora las comunidades de propietarios podrán limitar o condicionar el ejercicio de dicha actividad o incluso establecer cuotas especiales o incremento de gastos para estas viviendas.

7- Las comunidades de propietarios tienen un plazo de 3 años para destinar el 10% de su presupuesto anual ordinario a un fondo de reserva para la realización de obras de mejora de la accesibilidad.

8- En cuanto al desahucio se incorporan 2 modificaciones importantes:

– Deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos del lanzamiento.

– Se introduce un nuevo trámite de comunicación a los servicios sociales. Además en el caso de que afecte a hogares vulnerables, la determinación de vulnerabilidad implicará la suspensión del procedimiento hasta que los servicios sociales adopten las medidas oportunas por un plazo máximo de 1 mes, o de hasta 3 si se trata de un arrendador persona jurídica.

9- No se tendrá que repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

Asimismo, se crea una bonificación de un 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica a la que pueden acogerse las viviendas en régimen de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en los que la renta esté limitada por alguna norma.

10- Estarán exentos del pago de ITP y AJD los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

11- En cuanto a los gastos de alquiler rige la libertad de pacto, hay que ponerlo por escrito, así como el importe anual que supone dicho gastos y sólo se puede subir anualmente.

NUEVAS MEDIDAS PARA LA FORMALIZACIÓN DE CONTRATOS PRÉSTAMOS PARA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES

La Ley 5/2019 viene a cumplir un mandato exigido por una Directiva de carácter europeo de 4 de febrero de 2014. Su finalidad es potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos relacionados con la adquisición de bienes inmuebles. No se aplica a todos los préstamos hipotecarios: solo a aquellos en que el prestatario -o el fiador o garante- sea persona física (aunque actúe como empresario) y que además recaiga sobre un inmueble residencial (incluyéndose garajes y trasteros con función doméstica). Tampoco se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Esta nueva norma no sólo va a afectar a transacciones que sean en relación a una pura adquisición de bienes inmuebles sino a aquellas en las que por ejemplo se hipoteque un inmueble como consecuencia de la adquisición de una farmacia.

Podemos diferenciar dos bloques de medidas:

 MEDIDAS ANTIABUSO

  1. Gastos del préstamo: anteriormente la mayor parte de los gastos los pagaba el prestatario. A partir de ahora se debe distinguir entre los gastos que pagará el prestamista y los gastos que pagará el prestatario, siendo un reparto más justo y equitativo.

– El prestamista (banco) pagará la notaría, registro, gestoría, ITP y AJD.

– El prestatario pagará la tasación del inmueble y las copias que solicite adicionales a la copia simple que ya le da el notario de forma gratuita.

  1. Amortizaciones del préstamo:

– El prestatario debe preavisar con 1 mes de plazo.

– En cuanto a la comisión, solamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato.

– Los tipos de interés variable serán del 0,25% durante los 3 primeros años y del 0,15% durante los 5 primeros. Después de esos plazos no se podrá cobrar nada.

– En cuanto al tipo de interés fijo será del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% después. En todo caso solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.

Se establece una comisión máxima del 0,15% en caso de cambio de interés variable a fijo.

– Vencimiento anticipado: Se establece una nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes. Sólo se podrán declarar vencidos los préstamos por parte del banco cuando se hubiera dejado de pagar el 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. El prestamista tiene que reclamar el pago y ofrecer el plazo de un mes antes de declarar vencido el préstamo.

MEDIDAS PRO-TRANSPARENCIA

  1. Las cláusulas suelo quedan prohibidas tras la polémica de las sucesivas sentencias publicadas.
  2. Se establece una fase precontractual, lo que supone que los bancos tendrán la obligación de que todo esté muy claro con días de antelación a la firma, como mínimo con 10 días naturales de antelación, para evitar que el banco presione en la notaría al prestatario para que acepte las condiciones y firme o si no, no se le concede el préstamo. Así, se pondrá a disposición del potencial prestatario una FICHA EUROPEA DE INFORMACIÓN NORMALIZADA (FEIN), que es al mismo tiempo una oferta vinculante. Lo más novedoso de esta ficha es que recoge diferentes escenarios de subidas de interés para que el prestatario entienda que si vienen mal dadas qué es lo que va a tener que pagar.
  3. El notario deberá ser elegido por el cliente y tiene que demostrar que ha prestado ese asesoramiento precontractual de forma efectiva. Esto supone que el deudor ha de pasar por el notario antes del día de la firma definitiva.
  4. No se permite llevarse la hipoteca a otro banco, el primer Banco no permite enervar la subrogación igualando o mejorando las nuevas condiciones ofrecidas: simplemente se le da un plazo de 15 días para que se ponga de acuerdo con su cliente, pero si no hay novación el deudor es libre para irse. También ha desaparecido la obligación de subrogarse en todas las obligaciones que tuviera el deudor con la misma entidad.
  5. Se prohíben con carácter general, las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado.
  6. Se establece en el Banco de España un único registro público. Así, los órganos competentes para la imposición de las sanciones comunicarán trimestralmente de forma telemática aquellas sanciones que en el trimestre inmediatamente anterior hayan devenido firmes.

Saber más sobre la vivienda y alquiler

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Rocío Martínez Montón 

Departamento Fiscal de Orbaneja Abogados