Valor de referencia: ¿Vas a comprar un inmueble?

Algunos puntos de vista a tener en cuenta si está pensando en adquirir un inmueble próximamente y va a liquidar ITP por dicha adquisición.

Le recordamos que la forma de cálculo ha cambiado

Cambios en la valoración

Hasta hace unos meses

Valor real ,El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se aplicaba a la adquisición de inmuebles se calculaba mediante la aplicación del tipo de gravamen sobre el valor real del inmueble, recordemos que el valor real es por definición el valor que viene documentado en las escrituras de propiedad del bien. Asimismo se entiende que el valor real de un inmueble sería el precio que está dispuesto a pagar un comprador según las condiciones del mercado

• En caso de inmuebles usados que tributaban por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO), el impuesto era de entre un 6% y un 11% del valor real (según la comunidad autónoma).
• En caso de inmuebles nuevos, que tributaban por Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), el impuesto era de entre el 0,5% y el 2,5%.

Desde 2022

Los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones).

Nota. El valor de referencia es el 90% del valor de mercado que ha calculado el Catastro para cada inmueble; este valor se actualizará cada año según la evolución del mercado inmobiliario. Su cuantía puede consultarse a través de la Sede Virtual del Catastro.

Consulta en el Catastro

En consecuencia, si va a adquirir un inmueble, antes incluso de efectuar una reserva, realice dicha consulta en línea:

• Valor de mercado. Por un lado, le servirá como referencia de si el precio que le están pidiendo es cercano al valor de mercado del inmueble. Nota Para saber el valor de mercado partiendo del valor de referencia, divida este último entre 0,9.
• Impuesto a pagar Por otro lado, podrá conocer con antelación cuál será el impuesto que se debe pagar por el inmueble y no se llevará sorpresas. Recuerde que, salvo que el precio pactado sea superior, deberá tributar por el valor de referencia.

Si, al adquirir el inmueble, el Catastro todavía no ha asignado un valor de referencia al inmueble, la base imponible del impuesto será el mayor de entre el precio de venta y su valor de mercado.

Pregunta: una persona adquiere un inmueble por un importe de 150.000,00 euros, en escritura pública y el valor de referencia asignado a dicho inmueble asciende a 200.000,00 euros. ¿Qué cantidad debo pagar en ITP considerando que el inmueble es usado y con un tipo del 6%?.

Respuesta: deberé abonar el 6% sobre el valor de referencia y no el de escritura pública, pues este es menor , es decir, pagaré 12.000,00 euros de ITP (6% de 200.000,00 euros) con lo que el coste

total de la operación ascenderá a 162.000,00 euros (150.000,00 euros + 12.000,00 euros).

¿Cómo se recurre el valor de referencia?

La Ley contempla dos formas de recurrir

• La primera consistiría en tributar conforme al valor de referencia del Catastro y en solicitar después la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.
• La segunda consistiría en tributar por el valor de escritura (inferior al valor de referencia de Catastro) y recurrir posteriormente la liquidación que le notifique la Administración. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora y el contribuyente se arriesga a ser sancionado.